2006年5月17日，國務(wù)院提出六條關(guān)于樓市調(diào)控的針對性舉措，旨在通過有效的宏觀調(diào)控，穩(wěn)定房價(jià)，讓更多人居者有其屋，構(gòu)建和諧社會。其中重要的舉措之一是“完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增加市場信息透明度，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。”正是由于市場信息不對稱、不公海、不透明，造成房地產(chǎn)市場的不透明，市場關(guān)聯(lián)方在渾濁的狀態(tài)下進(jìn)行選擇和決策。準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)信息不僅能幫助企業(yè)進(jìn)行科學(xué)投資決策，也能指導(dǎo)消費(fèi)者作出理性的購買判斷。

因此，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)辦公室、中國指數(shù)研究院于2006年7月1日在中國社會科學(xué)院召開“數(shù)字推動中國地產(chǎn)和諧發(fā)展高峰論壇暨2006中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)城市典型指數(shù)樣本項(xiàng)目發(fā)布會”。大會旨在解讀“國六條”及細(xì)則，使市場主體正確理解新政，把握政策脈搏；運(yùn)用中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)多年得數(shù)據(jù)信息研究，系統(tǒng)解析2006中國主要城市房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢；探討開發(fā)企業(yè)如何利用數(shù)據(jù)進(jìn)行科學(xué)的決策，引領(lǐng)市場；確立主要城市各區(qū)域市場典型項(xiàng)目，為置業(yè)、投資者提供參考和指導(dǎo)，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，共同構(gòu)建和諧社會。

▲ 論壇嘉賓：

莫天全先生　中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)秘書長、中國指數(shù)研究院院長
　　黃　瑜女士　中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)辦公室主任、中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長
　　汪　勇先生　中國指數(shù)研究院研發(fā)中心總經(jīng)理
　　陳  晟先生　中國指數(shù)研究院華東分院副院長
　　張　勤女士　國家稅務(wù)總局地方稅務(wù)司處長
　　袁美絨女士　上海恒舜置業(yè)有限公司市場總監(jiān)
　　楊梓譽(yù)女士　北京首創(chuàng)新資置業(yè)有限公司總經(jīng)理助理 　　
　　王文生先生　北京方恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理
　　胡愛社先生　湖北長源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司副總經(jīng)理
　　曾德專先生　上海舟基（集團(tuán)）有限公司策劃總監(jiān)
　　王國剛先生　中國社會科學(xué)院金融研究院副所長

▲ 以下為現(xiàn)場實(shí)況報(bào)道

 
圖為論壇會議現(xiàn)場

【主持人】女士們、先生們，大家早上好！我是中國指數(shù)研究院的楊帆，非常高興主持?jǐn)?shù)字推動中國地產(chǎn)和諧發(fā)展高峰論壇暨2006中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)城市典型指數(shù)樣本項(xiàng)目發(fā)布會。首先請?jiān)试S我來介紹一下到會的各位嘉賓，他們是中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)秘書長、中國指數(shù)研究院院長莫天全先生，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)辦公室主任、中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜女士，國家稅務(wù)總局、定理稅務(wù)司處長張勤女士，中國社會科學(xué)院金融研究所副所長王國剛先生，還有上海、廣州、深圳、重慶、武漢等地的開發(fā)商朋友們以及媒體朋友們，感謝你們的光臨，下面有請中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)系統(tǒng)秘書長莫天全先生致開幕辭。

【莫天全】各位嘉賓早上好！我是代表房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)致開幕辭。2006年5月17日國六條的提出，希望通過宏觀調(diào)控穩(wěn)定房價(jià)，構(gòu)建和諧社會，其中重要的措施之一是完善房地產(chǎn)信息透明度，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向，這是兩年前就開始進(jìn)行了，對40個(gè)城市進(jìn)行信息發(fā)布，我們也是參與單位之一。
【莫天全】現(xiàn)在建設(shè)部還沒有公布的，暫時(shí)命名為城房指數(shù)系統(tǒng)，也有望今年實(shí)施，本來計(jì)劃今年年初要實(shí)施，但是有許多需要溝通協(xié)調(diào)的。這一系列的事情都是數(shù)據(jù)的問題，準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)信息不能能幫助企業(yè)進(jìn)行科學(xué)的投資決策，也能指導(dǎo)我們消費(fèi)者做出理性的購房判斷。為此中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院今天舉辦這個(gè)會議也是為了推動這個(gè)工作。典型指數(shù)系統(tǒng)是通過微觀反映市場走勢的一套體系。

【莫天全】在99年、2000年的時(shí)候，中房指數(shù)系統(tǒng)已經(jīng)進(jìn)行了五六年的運(yùn)轉(zhuǎn)，政府給我們提出來，我們主要是針對宏觀數(shù)據(jù)走勢，需要微觀這方面的數(shù)據(jù)。并且挖掘各大城市的代表項(xiàng)目，為消費(fèi)者推薦消費(fèi)典范，從而達(dá)到樹立地產(chǎn)品牌，引導(dǎo)購房者投資置業(yè)取向的目的。成分股這一塊我們經(jīng)常用在股票市場，在地產(chǎn)市場典型指數(shù)樣本項(xiàng)目所要描述的是市場成本股，想通過典型的指數(shù)樣本來達(dá)到對市場的描述。

【莫天全】從99年開始，典型指數(shù)系統(tǒng)已經(jīng)在北京、上海、深圳、廣州、武漢、重慶等多個(gè)城市展開。從今年年初開始，我們指數(shù)系統(tǒng)的主辦、協(xié)辦單位要順應(yīng)政府的號召，希望把成分股這塊研究能夠推到更多的城市。

【莫天全】中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)是在過去成功運(yùn)作的基礎(chǔ)上確定典型性、唯一性為原則，以市場份額、銷售典范、價(jià)值挖掘?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)，在全國城市進(jìn)行選樣，通過這些典型項(xiàng)目的研究能夠達(dá)到引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，構(gòu)建和諧社會以及為廣大購房者樹立參照性做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)，謝謝大家！

【主持人】謝謝莫總，下面有請中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)辦公室主任、中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜女士為我們做中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)城市典型指數(shù)研究簡介，掌聲有請！

【黃瑜】女士們、先生們，早上好！非常榮幸地區(qū)中國指數(shù)研究院做中國城市典型指數(shù)研究的介紹。剛才莫院長業(yè)介紹了設(shè)立典型指數(shù)的設(shè)想，我們設(shè)立典型指數(shù)的目的和意義主要也是希望從區(qū)域市場和微觀的角度來反映這個(gè)層次的價(jià)格狀況和市場的表現(xiàn)，通過監(jiān)測城市總體變化趨勢來達(dá)到監(jiān)控整個(gè)城市的發(fā)展趨勢。這是第一個(gè)目的，第二，希望通過系統(tǒng)研究來確定各個(gè)城市里、各個(gè)區(qū)域里典型的樓盤以及價(jià)格的峰標(biāo)，為投資者提供價(jià)值參考。更主要我們還希望通過系統(tǒng)的研究能夠客觀的反映和客觀的挖掘區(qū)域總價(jià)值，引導(dǎo)一個(gè)產(chǎn)品的創(chuàng)新，從而促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)水平的提高，這是我們做這件事情的主要目的。

【黃瑜】我們做典型樣本指數(shù)系統(tǒng)也有非常研究的體系，剛才莫總介紹了來歷，我們把我們選擇樣本的標(biāo)準(zhǔn)以及體系介紹一下。我們城市典型樣本項(xiàng)目是基于四個(gè)方面，第一是市場份額，這個(gè)項(xiàng)目在這個(gè)區(qū)域里要有足夠的市場份額，第二是銷售表現(xiàn)，要得到消費(fèi)者認(rèn)可，消費(fèi)者愿意購買它，才能成為我們的典型樣本項(xiàng)目，第三方面是產(chǎn)品創(chuàng)新，在產(chǎn)品上一定要有突破，相對于以往的產(chǎn)品，它一定要有創(chuàng)新之處，第四是對區(qū)域價(jià)值要有貢獻(xiàn)，對區(qū)域價(jià)值的挖掘以及土地的利用方面要有杰出的表現(xiàn)。這個(gè)區(qū)域因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目的出現(xiàn)，使得區(qū)域價(jià)值整體提升。是根據(jù)這四個(gè)方面來做的。

【黃瑜】我們應(yīng)用成分股的編制原則和運(yùn)作方式，以典型性、唯一性為基本原則，以我剛才介紹的四個(gè)方面為選擇標(biāo)準(zhǔn)，然后確立各層次、各個(gè)主要區(qū)域的典型樣本項(xiàng)目。這是我們整個(gè)研究體系。同時(shí)我們也會把區(qū)域劃分這一塊有個(gè)準(zhǔn)則。這個(gè)準(zhǔn)則一個(gè)是根據(jù)行政區(qū)劃，另外會結(jié)合當(dāng)前市場整體區(qū)域的銷售狀況、樓盤的供給狀況以及道路交通體系的規(guī)則來劃分板塊。像北京別墅我們劃了20個(gè)板塊，北京住宅劃了97個(gè)板塊。上海也有劃分規(guī)則，也有別墅、住宅等規(guī)范體系。武漢也有武漢的一套體系，我們按照武漢三鎮(zhèn)來劃分，重慶也是三大塊，根據(jù)三大塊的項(xiàng)目分布情況來劃分。

【黃瑜】我們根據(jù)各個(gè)層次的分布情況來選擇各個(gè)區(qū)域的典型樣本項(xiàng)目后，然后會對項(xiàng)目一年期的系統(tǒng)跟蹤研究，我們會定期進(jìn)行發(fā)布，每月通過指數(shù)系統(tǒng)辦公室進(jìn)行跟蹤研究，然后發(fā)布信息反饋報(bào)告，搜房網(wǎng)是我們發(fā)布的基礎(chǔ)平臺，另外各個(gè)城市的主要媒體也會對報(bào)告進(jìn)行發(fā)布，因?yàn)楝F(xiàn)在也都需要市場這些信息，所以媒體也會進(jìn)行發(fā)布。另外季度由指數(shù)研究院當(dāng)?shù)氐姆衷哼M(jìn)行定期論壇，對項(xiàng)目進(jìn)行發(fā)布，并且發(fā)布每個(gè)季度的市場行情。對于年度，一年兩次，上半年、下半年各發(fā)布一次。此外我們還會跟各個(gè)區(qū)域里最有典型代表性的樓盤具體項(xiàng)目進(jìn)行專項(xiàng)發(fā)布。

【黃瑜】我們也希望通過系統(tǒng)的研究能夠達(dá)到幾個(gè)目的。第一是對消費(fèi)者，我們希望通過我們系統(tǒng)的客觀數(shù)據(jù)性的研究，能夠向消費(fèi)者準(zhǔn)確的傳達(dá)信息，而且信息是公信息，現(xiàn)在社會都屬于虛假廣告比較多、虛假信息很嚴(yán)重，我們希望通過我們系統(tǒng)的準(zhǔn)確信息發(fā)布，給消費(fèi)者提供公信力的數(shù)據(jù)發(fā)布，另外更多是用大眾傳媒方式，而不是廣告形式發(fā)布。另外我們希望充分發(fā)揮權(quán)威研究機(jī)構(gòu)的作用，把我們作為第三方組織來表達(dá)我們的意見，另外也會把同質(zhì)客戶群的反饋，購買消費(fèi)者的信息也要及時(shí)傳達(dá)給消費(fèi)者。對開發(fā)商這一塊，我們希望通過我們這個(gè)品牌，能夠?yàn)殚_發(fā)商優(yōu)秀項(xiàng)目入駐我們的平臺，進(jìn)而提升他們的項(xiàng)目。從而希望在這個(gè)平臺上能夠相互學(xué)習(xí)、促進(jìn)，把社會主流的聲音定期發(fā)出來。

【黃瑜】我們也希望搭建今天這樣的論壇形式，給大家創(chuàng)造學(xué)習(xí)、交流的機(jī)會，同時(shí)我們定期會給開發(fā)商提供我們市場信息報(bào)告，定期反饋給大家，大家通過這些數(shù)據(jù)以及信息的掌握，也能夠及時(shí)把握市場，這是我們做這件事情希望達(dá)到的目的。

【黃瑜】另外我們也希望有很好的渠道得以傳播。首先我們通過這個(gè)體系所處的搜房網(wǎng)，把好的信息以及第三方權(quán)威組織的意見準(zhǔn)確傳達(dá)給消費(fèi)者，另外我們還會通過各個(gè)媒體，通過他們轉(zhuǎn)載來傳達(dá)給消費(fèi)者。今年我們還與數(shù)字電視有個(gè)非常好的合作，各個(gè)媒體也都認(rèn)識到自己也有這種責(zé)任，把準(zhǔn)確信息傳達(dá)給消費(fèi)者，數(shù)字電視也有約定，每天會進(jìn)行定期數(shù)字播報(bào)，這種播報(bào)更多是像天氣預(yù)報(bào)一樣。通過紙媒、網(wǎng)絡(luò)、電視媒體把客觀的信息、公信的信息、第三方權(quán)威觀點(diǎn)有效的傳達(dá)給消費(fèi)者，來促進(jìn)社會的理性購買力。

【黃瑜】我們希望通過我們這一系列工作，能夠幫助最優(yōu)秀的項(xiàng)目在市場中樹立樓盤典范地位，同時(shí)也能夠發(fā)揮作為市場整體的指導(dǎo)，也作為購房者的參考。很多消費(fèi)者在購房時(shí)都很迷茫，選擇項(xiàng)目時(shí)會考慮，這一片這么多項(xiàng)目到底選擇哪個(gè)項(xiàng)目。我們通常會講講這個(gè)區(qū)域哪個(gè)可以作為參考。如果典型樣本項(xiàng)目作為參考，對消費(fèi)者來說，不一定買你的，但是作為參考，消費(fèi)者會定期來看你的，會把你作為一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)與其他項(xiàng)目進(jìn)行比較。所以我們要做好項(xiàng)目，做好樣板的作用�！　�

【黃瑜】我們研究體系的設(shè)計(jì)不僅是要滿足我們定期市場的研究、跟蹤，充分達(dá)到對區(qū)域市場及時(shí)反饋的目的，更主要我們也是希望通過這套系統(tǒng)，提升我們整個(gè)行業(yè)的水平。在我們的理念里，我們也倡導(dǎo)用我們的知識武裝我們的營銷，用科學(xué)鑄就我們的品牌�！　�

【黃瑜】現(xiàn)在市場中各種各樣的數(shù)據(jù)都很多，比如房價(jià)交易數(shù)據(jù)，還有房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)實(shí)際調(diào)查的數(shù)據(jù)，對各種各樣的數(shù)據(jù)怎么來應(yīng)用，大家也存在迷茫，我今天簡單介紹一下。數(shù)據(jù)這一塊主要有三套，一個(gè)是統(tǒng)計(jì)局，另外是房地局，第三是指數(shù)研究調(diào)研數(shù)據(jù)。我們現(xiàn)在有全國41個(gè)城市的數(shù)據(jù)，另外其中10個(gè)城市能夠達(dá)到100%的全面數(shù)據(jù)系統(tǒng)，其他城市都能夠達(dá)到80%到90%。作為購房者也好，開發(fā)商也好，可以作為很重要的檢索數(shù)據(jù)依據(jù)�！　�

【黃瑜】統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)主要有幾大塊，一個(gè)是供應(yīng)指標(biāo)數(shù)據(jù)，第二是需求指標(biāo)數(shù)據(jù)，第三是價(jià)格數(shù)據(jù)，另外還有其他的指標(biāo)。從我們數(shù)據(jù)研究的經(jīng)驗(yàn)來看，對于這些數(shù)據(jù)的應(yīng)用是在這幾方面，第一特點(diǎn)，它統(tǒng)計(jì)的年限比較長，因?yàn)槭呛暧^統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我們首先用它來分析房地產(chǎn)發(fā)展更新的東西。

【黃瑜】第二塊，因?yàn)閿?shù)據(jù)的關(guān)聯(lián)性、比較性、合理性比較強(qiáng)，所以我們更多是用來做一些指標(biāo)的分析和預(yù)測。像施工面積、新開工面積、竣工面積、銷售面積，每年都會用這些數(shù)據(jù)做預(yù)測，預(yù)測完了后，我們根據(jù)實(shí)際情況來進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整完后再根據(jù)調(diào)整的結(jié)果又來預(yù)測第二年，用處非常好。另外一套是屬于房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)有個(gè)很重要的特點(diǎn)，大家比較關(guān)心的是，比如非常清楚的地理位置，落實(shí)到具體每個(gè)項(xiàng)目，另外是屬于期房狀態(tài)還是現(xiàn)房狀態(tài)，還有戶型面積、戶型結(jié)構(gòu)，批準(zhǔn)時(shí)間、銷售價(jià)格、購買對象等，都非常清楚，這些數(shù)據(jù)重要特點(diǎn)是時(shí)效性比較強(qiáng)，能夠及時(shí)反映出市場的變化。這圖是我們做出的過去幾個(gè)月的總體情況，可以看到，上海房地產(chǎn)新政出臺前后的總體交易情況，都反映出來了。另外它還可以清楚的看到，每個(gè)單元、每戶是否出售。另外我們也可以分析某個(gè)區(qū)域的供給情況，是否是供不應(yīng)求，空置情況怎么樣，都可以表現(xiàn)出來。

【黃瑜】中房指數(shù)系統(tǒng)做的數(shù)據(jù)，項(xiàng)目比較多，除了交易中心的數(shù)據(jù)之外，還有具體開盤時(shí)間、入住時(shí)間、綠化率、交通配套等，都可以在數(shù)據(jù)中予以體現(xiàn)。另外還有土地?cái)?shù)據(jù)，這樣可以進(jìn)行對比分析，另外我們還會定期把指數(shù)數(shù)據(jù)發(fā)布出來，包括住宅指數(shù)、別墅指數(shù)、寫字樓指數(shù)，另外還有特別價(jià)格指數(shù)等我們都有數(shù)據(jù)庫。另外今年6月10日，我們與人大土地管理司發(fā)布了土地指數(shù)，另外開發(fā)商可以進(jìn)行市場動態(tài)分析，不僅是供應(yīng)情況分析、銷售情況分析，另外還可以落實(shí)到微觀方面，比如最新推出的主力戶型面積是哪些。比如藍(lán)色柱狀圖是最新推出的各類別墅的平均面積，獨(dú)棟平均主力戶型是410平米。這里還可以看出不同檔次的聯(lián)排別墅的層高，這也可以看出來。另外宏觀方面，我們可以用這套系統(tǒng)來研究周期的變化以及趨勢的研究，這是我們做的北京城市從2001年以來的總體情況，通過指數(shù)的反映來進(jìn)行周期的研究以及趨勢的研究。

【黃瑜】對于土地價(jià)格以及樓盤價(jià)格的情況進(jìn)行分析，另外也可以對比分析，土地市場和房地產(chǎn)市場最新的變化情況。另外還可以進(jìn)行周期和市場趨勢的分析。這我是結(jié)合大家比較關(guān)心的方面進(jìn)行了列舉�？偠�言之，統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)是宏觀方面的數(shù)據(jù)，交易中心的數(shù)據(jù)更多是看的我們最新的市場變化情況，市場的現(xiàn)狀什么樣，我們中房指數(shù)系統(tǒng)不僅能夠達(dá)到分析宏觀情況，另外也可以進(jìn)行區(qū)域市場的研究以及比較分析，微觀角度，不僅可以到具體項(xiàng)目，還可以到具體項(xiàng)目的主力戶型以及面積等，都可以。做數(shù)據(jù)是永無止境的，做研究是需要恒心和耐心的，我們今天開這個(gè)論壇，也希望在今天這個(gè)市場環(huán)境下，通過數(shù)據(jù)來推動房地產(chǎn)市場的發(fā)展，使我們整個(gè)行業(yè)的水平以及具體的做法都有所提高，謝謝大家！